Wayne Brown devrait plutôt vendre les terrains de golf

Wayne Brown veut vendre des actions de l’aéroport d’Auckland pour économiser 88 millions de dollars par an en frais d’intérêts, mais n’a pas l’intention de vendre des terrains de golf coûtant 162 millions de dollars par an et valant plus de 2,9 milliards de dollars. Bernard Hickey demande – pourquoi pas ?

Cet article a été publié pour la première fois dans le bulletin de Bernard Hickey, The Kākā.

Le maire d’Auckland, Wayne Brown, veut vendre la participation de 2 milliards de dollars du conseil dans l’aéroport international d’Auckland pour réduire les frais d’intérêt de 88 millions de dollars par an et tenter de combler le “trou noir” du budget de 295 millions de dollars du conseil.

Mais il ignore les pertes annuelles de plus de 160 millions de dollars par an pour gérer les 13 terrains de golf du conseil, qui ont une valeur combinée de plus de 2,9 milliards de dollars. Il n’a pas non plus plaidé en faveur de ventes d’actifs d’urgence pour faire face à une sorte de «crise» budgétaire, étant donné que la cote de crédit AA de premier ordre du conseil d’Auckland est stable et que ses frais d’intérêts sont prévus par Standard and Poor’s à environ 10% de revenus pour les trois prochaines années.

Le cas de Brown pour la vente des actions de l’aéroport d’Auckland ne peut être justifié par :

  • Les perspectives financières actuelles, étant donné que le conseil lui-même voit ses principales prévisions de ratio dette/revenus tomber bien en dessous de la limite qu’il s’est imposée au cours des cinq prochaines années, ses besoins d’emprunt devraient diminuer au cours des cinq prochaines années et il dispose de ressources suffisantes pour refinancer sa dette existante.
  • Le cas d’investissement alternatif pour les ventes d’actifs, étant donné que la vente des terrains de golf du conseil réduirait les pertes continues de l’exploitation des terrains de plus de 160 millions de dollars par an et augmenterait au nord de 4 milliards de dollars dans un processus de vente d’actifs, ce qui augmenterait la combinaison des pertes évitées et économies d’intérêts à plus de 320 millions de dollars par an.

En attendant, voici deux bonnes raisons de ne pas vendre :

  • Le cas d’investissement alternatif à long terme pour conserver la part de 18% du conseil dans l’aéroport est convaincant, étant donné que le trafic de l’aéroport remonte rapidement vers les niveaux d’avant Covid et que les actions ont généré des rendements de 22,6% par an au cours des cinq années jusqu’en 2019, ce qui éclipse le coût de la dette à environ 4-5 %.
  • Le cas d’investissement alternatif consistant à utiliser le produit de la vente pour investir dans les transports publics générerait des rendements bien supérieurs pour le contribuable d’Auckland à 4-5 % par an grâce à la réduction de la congestion et à la baisse des coûts des crédits carbone à l’avenir.

Alors pourquoi le maire parle-t-il comme s’il y avait une crise budgétaire qui « exige » des ventes d’actifs ? Et s’il y a une telle crise, pourquoi ne propose-t-il pas de vendre les golfs à des promoteurs immobiliers résidentiels pour construire des dizaines de milliers de nouvelles maisons et ouvrir les espaces verts des parcours au public ? Ou proposer d’investir le produit de la vente d’actions dans les transports publics plutôt que dans la réduction de la dette ?

L’argument du maire pour vendre la part du conseil dans l’aéroport d’Auckland est idéologique et non fiscal. (Photo : Google Maps)

La conclusion logique est que les arguments de Brown obscurcissent une vision idéologique : que le public ne devrait pas détenir d’actions dans des sociétés cotées en bourse ou des opérations commerciales et devrait autant que possible réduire la dette publique. Le plan de vente d’actions et de réduction de la dette fait également partie d’une idéologie selon laquelle le rôle du gouvernement dans la fourniture de services et l’investissement dans les infrastructures devrait être limité, et progressivement réduit au fil du temps pour permettre davantage de réductions d’impôts et pour augmenter la part privée de l’activité. et des ressources dans l’économie.

Cependant, je pense que c’est plus simple que cela. Wayne Brown exprime en fait le point de vue de la plupart des propriétaires d’actifs et des investisseurs dans l’économie d’Aotearoa, ou comme je l’appelle, un marché du logement avec des éléments ajoutés. Cette stratégie d’investissement profondément ancrée et jusqu’à présent extrêmement rentable est que posséder des actions ou investir dans des entreprises à Aotearoa est largement inférieur à la possession de terrains, en particulier de terrains résidentiels à effet de levier, et encore mieux s’il s’agit de terrains résidentiels qui restent encaissés et non développé. Les rendements comparatifs après impôt sur les capitaux propres au cours des 30 dernières années sont spectaculairement plus élevés pour les banquiers fonciers et les propriétaires et occupants de terrains résidentiels que pour les investissements en actions ou même les entreprises privées. Il n’y a pas de concours. Ce n’est même pas proche et c’est à dessein et par omission des politiques gouvernementales approuvées à plusieurs reprises lors des élections locales et centrales depuis 1984.

Wayne Brown est exactement ce qu’il est : un promoteur immobilier qui a tiré l’essentiel de sa richesse personnelle de l’appréciation des prix sur des terres rendues précieuses par le rezonage et le paiement des raccordements à l’eau à un coût inférieur au coût total. Voici plus de détails à ce sujet dans le rapport du vérificateur général sur le projet de développement de Brown près de Kerikeri. Brown a finalement été contraint de payer au conseil qu’il était maire de 75 000 $ en contributions au développement impayées.

En fin de compte, le rôle du gouvernement dans ce scénario, où l’objectif principal est de préserver et d’accélérer les gains à effet de levier et exonérés d’impôt sur les valeurs foncières résidentielles pour les propriétaires fonciers, est d’assurer une plus grande demande de logements à partir de la migration et des taux d’intérêt plus bas, et moins d’offre de logements en limitant l’offre de terrains et la capacité des autres à rezoner les terrains pour le logement.

Il existe plusieurs façons de le faire par le biais de la politique gouvernementale, notamment :

  • Restreindre les investissements des administrations centrales et locales dans les infrastructures qui ouvriraient une nouvelle offre foncière pour le logement résidentiel, limitant ainsi l’offre totale.
  • Réduire la dette des conseils et du gouvernement pour abaisser les taux d’intérêt plus que ce ne serait autrement le cas, ce qui à son tour augmente automatiquement la valeur des actifs et a l’avantage à la fois d’arrêter de nouveaux investissements dans les infrastructures de logement et de réduire l’appétit des conseils pour rezoner d’autres terres pour le logement.
  • Réduire les dépenses publiques dans les infrastructures de transport public qui permettraient de développer davantage de logements dans les friches industrielles plus près des CBD et donc de réduire la valeur relative des terrains résidentiels en bordure des villes.
  • Veiller à ne pas introduire de plus-values ​​ou de nouveaux impôts sur la valeur foncière pour garantir les avantages fiscaux de la détention de terres par rapport aux actions.
  • Encourager une forte croissance démographique grâce à la migration de la main-d’œuvre à bas salaire qui à la fois augmente la demande de logements et réduit l’inflation des salaires, ce qui crée le double avantage d’une inflation et de taux d’intérêt plus faibles que ce ne serait le cas autrement.

La proposition de Wayne Brown de vendre des actions et de réduire la dette du conseil est tout à fait en phase avec la stratégie ci-dessus, qui a été la dominante dans la gouvernance des gouvernements central et local pendant 30 ans. De nombreux politiciens et fonctionnaires qui dirigent à la fois des conseils et de grands ministères considèrent que leur rôle consiste à contenir et à réduire l’échelle des services gouvernementaux, l’implication dans l’économie et la dette, ce qui crée les conditions d’une offre faible/forte demande pour des gains supplémentaires non imposables, à effet de levier et spectaculaires dans valeurs foncières résidentielles.

Par charité, c’est parce qu’ils ne font pas confiance aux politiciens pour agir de manière responsable sur le plan budgétaire à long terme et croient en ces contraintes culturelles et non approuvées (mais très réelles) sur la dette publique et la taille du gouvernement. En fait, le manuel de conservatisme budgétaire, de réduction de la dette et de limitation des ratios impôts/PIB et de la dette nette sert à affamer le secteur public et les électeurs sans ressources qui en bénéficieraient, tout en enrichissant davantage les propriétaires terriens.


Suivez Bernard Hickey Quand les faits changent sur Podcast Apple, Spotify ou votre fournisseur de podcast préféré.


Le plan de Wayne Brown de « vendre les actions et conserver le terrain » est un instinct parfaitement naturel pour un banquier foncier et est largement populaire auprès des 60 % des ménages (et plus de 80 % des électeurs des élections locales) qui possèdent un terrain résidentiel. Cette politique intègre les paramètres de notre économie et crée un avenir où seuls ceux dont les parents peuvent aider avec les dépôts peuvent espérer rejoindre la classe des propriétaires fonciers et pouvoir élever leur propre famille dans le pays où ils sont nés. Les autres peuvent espérer un avenir en tant que locataires pauvres en permanence qui paient et servent à la fois la classe des propriétaires fonciers.

Les autres qui disposent de quelques ressources personnelles, comme l’éducation, ne peuvent viser qu’à émigrer pour rejoindre l’autre million de compatriotes qui travaillent, vivent et fondent leur famille à l’étranger. Il intègre également à Aotearoa une machine à croissance démographique qui aspire un nombre toujours plus grand de travailleurs étrangers et souvent temporaires pour remplacer et augmenter les départs de la population locale. Cela est possible car il y a au moins 100 millions de personnes plus riches en Inde, aux Philippines, en Chine, au Moyen-Orient et en Afrique australe qui veulent déménager dans un pays relativement (et littéralement) plus frais, « plus propre » et plus stable.

Les plans de Brown ne concernent pas une sorte de crise budgétaire nécessitant une action d’urgence. Il n’y a pas d’urgence.

Cet article a été publié pour la première fois dans le bulletin de Bernard Hickey, The Kākā.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *